113-07是亿招住宅用地，打造象屿金茂·满嘉：首开115套吸引460多组认购，商疯绿城，狂买也算进了自己的地滨优势里。按揭要等竣工备案后才发放，江重加仓地还没拍，返上正需要补仓。海国

招商联合体在最后阶段发力，象屿古美下一个新盘的亿招售价，1.5容积率、商疯上海2026年第十批次土拍收官。狂买还要落地铁出入口和二层连廊，地滨2023年两次开盘、江重加仓南山带着补仓的返上决心，是海国2018年开盘的宝山大场滨江公园壹号，收金约159.69亿！

国贸一家报名，

杨浦五角场，把会所前置运营、

第二，招商&南山29.2亿、科研部分的招商和运营有区属平台一起扛，也更容易赶上2027年底前入市的窗口。总价24亿、认购率约361%，中建二局&越秀、国贸以21.62亿获得北外滩乍浦路两幅地块的开发权，做的是洋房叠墅，约0.9万方，109轮后以29.2亿竞得，

9月中旬，楼面价2.7万/平，

这恰好是招商最近最愿意被检验的能力。要办活动的文化用地，抢的是时间。住宅楼板价约6.38万/平。九批次时细则还没出，均价已经站在11-12万/平。容积率2.4，三家把各自的长处拼在了古美。

纯住宅、已经是璟院当年售价的七成。新政之后房企最想要的“轻量级核心资产”，是本批次最低密的一宗。

2

古美177轮鏖战，行业第四。是滨江的回归。滨江全口径销售位列全国前十。可售住宅楼板价约11.36万/平，招商把那块要自持、如果按地价占售价六成左右倒推，只有象屿一家报名，

满嘉验证了产品，

1

五角场109轮争夺，

起始总价12.15亿、中建壹品、前提是2027年底前上市；按上海一般节奏，国贸在上海半年换了一条赛道。是因为这已经是它今年第二次走进北外滩。2027年底前上市，滨江在上海土拍场上多次举牌，起始楼面价约5.4万/平。这张难卷就多了一个帮手。招商蛇口在上海卖了超300亿，象屿有备而来

宝山炮台湾公园社区C7-a-25地块，招商今年在上海已经拿下5宗地。是一个能算清的账本。土地款可分期免息缴纳；8月28日（含）前已发布出让公告的地块，是今天分量最重的一宗，招商和南山在五角场把这口气补了回来。联合体能分摊资金，纯住宅，36米限高，象屿旗下上海象唯就已对这宗地的住宅项目招标，旁边的商业文化地块100%自持，南接五角场商圈，8月和中旅投资联手的浦东唐镇，别人眼里的运营包袱，现房时代资金沉淀更重，54亿的起拍价本身就是一道筛选。国贸再进内环

虹口北外滩67街坊hk285-06地块，容积率7.1，

从郊区低密住宅，出让面积约1.79万方，

一路之隔的建发璟院，住宅地块建两幢29+2F的超高层，大体量的古美就抢出了全场最高溢价。招商牵头的联合体。3月，

区位顶级，招商蛇口上海公司刚发布「敢为上海新」城市品牌主张，招商南山拔得头筹

杨浦江湾历史文化风貌区020-02地块，4宗地全部成交，约束多，仍可按原有条件预售。

售价锚点也摆在眼前：北边新江湾城的建发海宸、国贸、越秀、过去国贸在上海的项目大多在郊区，赛前机构就判断这块地去化存在不确定性。

一周之后，保利珺园等项目，

第三，

这场土拍的时间点很特殊。滨江会做产品，第一次走进内环。上海四部门刚发布现房销售实施意见：

定金上限3%，松江海上原墅、都是容积率1.2的低密产品。开盘均价约5.29万/平。

4

吴淞独家报名，房企等的，底价54.18亿拿下；

宝山吴淞，滨江，东侧是在建的480米北外滩中心。也能各取所长。字节跳动、9月二批次135套收到488组认购、海西两个区域。

3

北外滩底价成交，接近全场成交额的六成。这块地全占了。全周期自持，国贸和北外滩集团按80%、规划建面约12.7万方，规则清楚了，均价约8.91万/平，在招商这里是现成的主场。全国只保留上海、余量只有一个季度左右。中国南山集团和同属招商局体系，底价拿下。北外滩的住宅地价，室外地面标高要求9米，

报名阶段就来了5家：联发、约4.57万方，国贸牵手北外滩集团，纯住宅，东边就是漕河泾开发区，但古美有底牌：这是板块时隔4年再推涉宅用地；地块紧邻12号线东兰路站，周边有现成价格，2.2，房企报价普遍留足了余量；细则落地第二天，别人还在观望的地方，招商联合体以64.16亿竞得，9月23日，

作为上海现房新规后首批土地，和华润置地一起跑在上海房企前两位；全国口径1255亿，高收入的产业人群就在家门口。建发和象屿并肩竞拍。奉贤天誉原墅，

开拍前一天，出让面积约3万方，敢出这个价，溢价率24.44%，两次都触发积分制。

关于今天分享的内容，地块紧邻12号线国际客运中心站，

今天，账算得过来。吴淞的城市更新仍在推进，工期比高层短，177轮之后，限高60米，今天的上海土拍有三个信号。拟计划总投资约101亿。大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。

招商会做运营，

第一，

地块离10号线、已经被两宗混合用地钉在了11-12万/平。地块紧邻炮台湾湿地公园，普陀石泉，

招商的底气来自它在上海的盘面：今年前8个月，

象屿敢独家出手，抱团成了标准动作。

上周九批次大宁地块，开发难度也最高的一宗：

科研设计+住宅混合用地，做“影视+居住”的复合开发。末班车开启了一场工期竞赛。

结 语

把4宗地放在一起看，前8个月，

算上今天两宗和4月的徐汇长桥、回款照样被拉长。到内环复合运营，5家房企抢了109轮，建面约4.45万方，计容约10万方；113-08是文化用地，此后多年，昨晚，滨江、这次终于借招商的联合体重回上海。国贸&北外滩集团，象屿底价12.15亿拿下。

这次的搭档南山也不陌生。7月公示的方案里，南通瑞城组成的联合体，

3组报名：建发&象屿、招商滨江再下一城

下午的闵行古美北社区地块，董事长正是招商蛇口前董事长蒋铁峰；嘉定的南山璞缦已进入收官阶段，今年在上海已办了391场社群活动。十批次能按老规则预售，招标先行，

这一次，起始总价24.05亿，

滨江在上海的首个项目，象屿已经把招标发出去了。门槛也顶级：科研面积要长期运营，

今年象屿在上海参拍11宗地，业主社群提到了产品之前，房企敢出价了。

招商一天连下两城，

低密是新政后的硬通货，折算下来约占周边售价的五成半到六成，要往10万以上看。底价54.18亿拿下，和8月初隔壁68街坊超12万/平的住宅楼板价基本持平。古美不缺客户，限高36米，国贸的决心写在时间表里。最终全部售罄。招商联手南山、住宅只占37.5%。3组房企抢了177轮，以及招商&南山联合体。剔除科研部分，

这块地的另一个看点，容积率1.5，吴淞考验的是板块。北连新江湾城，在建20号线三门路站约150米，20%组成项目公司。象屿和金茂联手拿下嘉定新城地块，限高198米，项目已经发布招标，

门槛高、这次房企的拿地与竞争很值得看。全口径金额93.37亿，9月还联手建发拿下静安大宁；6月组织调整后，缺的是新房。计划总投资约18.62亿。大概率做成抬板社区。真正的考试在十一批次。溢价21.46%竞得；

闵行古美，综合楼面价约4.26万/平。是因为它已经跑通了上海的改善产品。招商&南山&滨江64.16亿、成交楼面价约6.56万/平，最后一口报价只比建发象屿低了50元/平。摘牌到结构出地面要9到15个月，但低密也要挑板块。B站都在附近。赛前机构预测溢价在10%以内。招商牵头南山、

6.38万的楼板价，

今年3月底，

国贸敢接，溢价24.44%竞得；

虹口北外滩，是本批次区位最核心、起始总价51.56亿。象屿开拍前就发招标，还有举办活动的要求。其中科研设计占62.5%，要配建社区文化活动中心和综合健身馆，

末班车省下的只是等待开盘的时间，